O que é o Contrato de Compra e Venda de Terreno a Prazo e quando utilizá-lo?

Este contrato formaliza a compra e venda parcelada de terreno (lote urbano) entre pessoas físicas, com entrada paga na assinatura e parcelas mensais até a quitação total. É regulado pela Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e pelo Código Civil. Deve ser utilizado quando o vendedor aceita receber o valor em parcelas diretas (sem banco), sem constituir alienação fiduciária. A lei estabelece requisitos específicos para o contrato de terreno parcelado que o diferenciam dos contratos de compra e venda de imóveis comuns.

Quem paga o IPTU e demais tributos durante o parcelamento?

O Comprador é responsável pelo pagamento de todos os impostos, taxas e despesas incidentes sobre o terreno a partir da data de assinatura do contrato, nos termos do art. 26, VI, da Lei nº 6.766/1979 — mesmo que o lançamento do IPTU continue em nome do Vendedor no sistema da Prefeitura. Isso porque o Comprador já está na posse do terreno. O Vendedor deve providenciar a certidão negativa de débitos tributários em anexo ao contrato para demonstrar que o terreno está quite com a Fazenda até a data da venda.

O que acontece com as benfeitorias em caso de rescisão por inadimplência?

Nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, em caso de rescisão por inadimplência do Comprador, este não tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias voluptuárias realizadas no terreno (aquelas que servem apenas para embelezamento e não aumentam o uso do bem, como piscinas e jardins ornamentais). Apenas benfeitorias necessárias (indispensáveis à conservação) e úteis (que aumentam o uso do bem) podem gerar indenização ao comprador. O contrato deve ser rescindido 30 dias após a inadimplência (art. 32 da Lei nº 6.766/1979).

Quando ocorre a transferência formal da propriedade para o comprador?

A propriedade (título) só é transferida ao Comprador após a quitação total de todas as parcelas, quando o Vendedor providencia o instrumento definitivo de compra e venda para registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Neste contrato, a posse é transferida imediatamente na assinatura — o Comprador ocupa o terreno desde o início, mas o terreno só passa a ser dele "no papel" após a quitação e o registro. As despesas de transcrição (registro) são de responsabilidade do Comprador.

O contrato pode ser registrado no Cartório antes da quitação?

Sim e é altamente recomendável. O art. 32 da Lei nº 6.766/1979 estabelece que o compromisso de compra e venda de lote urbano pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo ao Comprador um direito real de aquisição oponível a terceiros. Isso protege o Comprador caso o Vendedor tente vender o mesmo terreno a outra pessoa ou sofra penhora do bem por dívidas. O registro também assegura ao Comprador o direito de adjudicação compulsória ao final do pagamento, se o Vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva.

Quais certidões devem ser exigidas do vendedor?

Antes de assinar, o Comprador deve exigir do Vendedor: (1) certidão negativa de débitos tributários do terreno (IPTU quitado); (2) certidões dos Cartórios de Distribuição — ações judiciais cíveis e criminais em nome do Vendedor; (3) certidões dos Cartórios de Protesto — títulos protestados; e (4) a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que comprova a titularidade e a existência de ônus ou restrições. Essas certidões estão previstas neste contrato como documentos obrigatórios em anexo.

Este contrato tem validade jurídica assinado digitalmente?

Sim para o instrumento particular entre as partes. No entanto, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública para a transferência definitiva da propriedade. O contrato particular assinado eletronicamente vale como compromisso de compra e venda e pode ser registrado no Cartório de Imóveis (art. 32 da Lei nº 6.766/1979). A escritura definitiva deve ser lavrada em cartório após a quitação, e as despesas são do Comprador.