Guia do Usuário e Dúvidas Frequentes
Entenda os aspectos jurídicos, práticos e legislativos antes de assinar este documento.
Quais são os documentos e certidões necessários para a compra e venda de imóvel?
Para uma transação imobiliária segura, é indispensável analisar a certidão de matrícula atualizada com ônus e ações (obtida no Cartório de Registro de Imóveis - RGI) para verificar se o vendedor é de fato o proprietário e se não há gravames (como hipoteca ou penhora). Também devem ser solicitadas certidões negativas de débitos municipais (IPTU), certidões cíveis e trabalhistas em nome dos vendedores para afastar riscos de fraude à execução.
O que é a escritura pública e qual a diferença para este contrato?
O Contrato de Compra e Venda particular é um compromisso promissório bilateral (promessa de compra e venda). Ele vincula as partes e estabelece regras de pagamento, posse e multas. Contudo, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o artigo 108 do Código Civil exige a Escritura Pública (lavrada em Cartório de Notas) e seu posterior registro no RGI para que a propriedade seja legalmente transmitida ao comprador. O contrato particular serve como base para a lavratura da escritura pública.
O que acontece se o comprador ou o vendedor desistir do negócio?
A desistência é regulada pelas cláusulas de Arras ou Sinal (Artigos 417 a 420 do Código Civil). Se o comprador desistir do negócio, ele perde o sinal pago em favor do vendedor. Caso a desistência seja por parte do vendedor, ele deverá devolver o valor do sinal em dobro ao comprador. Se o contrato prever cláusula de arrependimento expressa, as arras têm função penitencial; caso contrário, servem como início de pagamento e permitem exigir indenização suplementar.
Como funciona a transmissão da posse e a entrega das chaves?
A transmissão da posse direta (entrega das chaves) ocorre no momento e condições estabelecidas no contrato. O mais comum e seguro para o vendedor é estipular que a entrega das chaves ocorra somente após a quitação integral do preço ou na assinatura da escritura definitiva. A posse indireta e os riscos do imóvel correm por conta do comprador a partir da imissão na posse ou do registro do título.